Kuntotarkastukset

Julkaistu MASA 2/2004 lehdessä. Teksti: Mauri Marttila, Suomen Kiinteistöliitto.

Kuntotarkastukset auttaneet asuntokaupoissa

Asuntokaupan jälkeen on usein jouduttu toteamaan, ettei kaupan kohde ollutkaan siinä kunnossa kuin kauppaa tehtäessä oletettiin. Tällaisilta pettymyksiltä, erimielisyyksiltä ja hinnanalennusvaateilta voidaan välttyä teettämällä kohteessa asuntokaupan kuntotarkastus tai tätä perusteellisempi kuntotutkimus, ellei tietyn rakenteen kunto selviä rakennetta rikkomattomin menetelmin.

Asuntokaupan kuntotarkastukseen luotiin vuonna 2000 yhteinen toimintamalli ympäristöministeriön ja Kuluttajaviraston ohjauksessa. Sen mukaisia tarkastuksia on tehty enimmäkseen pientalokauppojen yhteydessä jo kymmeniä tuhansia.

AKK-tarkastajat

Kuntotarkastajille on järjestetty valmentavaa koulutusta ja luotu asuntokaupan kuntotarkastajatutkinto (AKK-tutkinto). Pätevöityneitä AKK-tarkastajia on jo yli 160. Heistä pidetään rekisteriä Kiinteistöalan Koulutussäätiössä. AKK-tarkastajilla on vähintään teknikkotason peruskoulutus ja mittava työkokemus.

Kuntotarkastusraportin laatii puolueeton asiantuntija

Yhteisen toimintamallin mukainen kuntotarkastu tuottaa kuntotarkastusraportin, joka antaa puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista vaurioriskeistä.

Samalla tavoin kuin käytetyn auton kaupassa, käytetty asuntokaan ei yleensä ole uuden veroinen. On hyvä, että tämän toteaa puolueeton asiantuntija, joka toisaalta havaitsee usein sellaistakin, johon ei sen paremmin asunnon myyjä kuin ostajakaan olisi osannut kiinnittää huomiota.

Kirjallinen sopimus tarkastuksesta

Asuntokaupan kuntotarkastuksen tilauksesta tehdään kirjallinen sopimus, josta ilmenee tarkastuksen sisältö ja sen mahdolliset rajaukset.

Tilaajaa informoidaan siitä, miten hänen tulee valmistautua tarkastukseen ja millaisia käyttörajoituksia mm. suihkutiloilla on ennen tarkastusta.

Tilaajan on syytä varmistaa, että tarkastus ja tarkastusraportti tehdään yhteisen toimintamallin mukaisesti. Toimintamalli on julkaistu mm. Rakennustietosäätiön ohjekortteina.

Perusteellinen selvitys kiinteistön kunnosta

Itse kuntotarkastukseen kuluu aikaa yleensä 2-5 tuntia. Tarkastus tehdään aistinvaraisin, pintapuolisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin.

Tarkastuksen alussa haastatellaan asunnon omistajaa ja/tai siinä asuvaa sekä tutustutaan taloa koskeviin asiakirjoihin kuten rakennuspiirustuksiin.

Tarkastuksessa käydään läpi kaikki pinnat kulkuaukollisissa tiloissa, samoin julkisivut, katto ja rakennuksen vierusta. Lämpö-, vesi- ja ilmanvaihto-, sähkö- ja taloautomaatiotekniikkaa arvioidaan ainoastaan näkyviltä osiltaan ja iän sekä käyttäjäinformaation perusteella.

Myös lisätutkimuksen tarve arvioidaan

Kuntotarkastaja myös arvioi, onko olemassa riski, että kohteesta löytyy virheitä ja puutteita, joita ei ole voitu havaita aistinvaraisessa tarkastuksessa. Ellei epäilyttävästä rakenteesta saada selvyyttä, suositellaan lisätutkimuksen teettämistä. Näistä laaditaan aina erillinen sopimus.

Kuntotarkastusraportissa esitetään havaitut vauriot, riskit, puutteet ja korjaustarpeet sekä suositukset ja toimenpide-ehdotukset havaittujen pääkohtien selvittämiseksi ja korjaamiseksi.

Raportista ilmenee havaittujen epäkohtien merkitys, vakavuusaste, mahdolliset haitat asumiselle ja seuraukset, ellei epäkohtia korjata. Raporttiin liitetään myös kohteesta otettuja valokuvia.

Ei korjaussuunnitelma!

Asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan tulee tiedostaa, ettei kuntotarkastusraportti ole korjaussuunitelma tai korjaustyöselitys eikä se sisällä korjauskustannusarviota.

Kuntotarkastuksen teettäminen ei poista lain mukaisia vastuita

Kuntotarkastaja vastaa tekemästään tarkastuksesta kuluttajalle kuluttasuojalain mukaisesti. Vastuu ei rajoitu pelkkään palkkion määrään. Tarkastaja vastaa siitä, että tarkastus tehdään suoritusohjeen ja tilaussopimuksen mukaisesti ja että havainnot ja esitetyt johtopäätökset ovat oikeita.

Jos tarkastuksessa on tehty virhe, vastaa tarkastaja tästä aiheutuneesta vahingosta. Hän ei vastaa asunnon varsinaisesta vauriosta tai puutteesta, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautunut toimenpide-ehdotus on tilaajalle aiheuttanut.´

Kuntotarkastuksen tilaaja vastaa kuntotarkastajalle antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Kuntotarkastuksen teettäminen ei poista myyjän tai ostajan maakaaren tai asuntokauppalain mukaisia vastuita mm. tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden osalta.

Jos tilaaja ei teetä kuntotarkastuksessa suositeltuja lisätarkastuksia, hänellä on vastuu havaitsematta jääneistä vaurioista.

Asianmukaisesti tehty yhteisen toimintamallin mukainen kuntotarkastus on todettu pääsääntöisesti laajuudeltaan riittäväksi asuntokaupan yhteydessä.