Asuntokauppa

Ohjeita asunnon ostoa harkitsevalle

Asunnon myyjä ja hänen mahdollisesti käyttämänsä välittäjä ovat velvollisia antamaan kaiken myytävää asuntoja ja taloyhtiötä koskevan tiedon. Isännöitsijä ei voi antaa mitään epävirallisia tietoja tai omia arveluja, kaikki virallinen tieto löytyy myyjän tilaamista asiakirjoista. Ostajan vastuulla on tutustua saamaansa tietoon huolellisesti, kysyä lisätietoja sekä tutustua myytävään huoneistoon ja taloyhtiöön riittävän laajasti. Mikäli epäilykset virheestä heräävät, pitää ostajan ja myyjän sopia yhdessä mahdollisesta asiantuntijan käyttämisestä asian tarkastamiseksi. Kaupan jälkeen myyjä on vastuussa vain vioista, joita ostaja ei kohtuudella olisi voinut itse havaita ennen kaupan tekemistä. Ostajan tulee myös kertoa myyjälle havaitsemistaan virheistä. Asunnon esittelyssä on saatavissa myyntiesite pohjakuvineen, isännöitsijäntodistus, taloyhtiön tilinpäätös, yhtiöjärjestys, energiatodistus sekä tiedot rakennusten kunnosta. Niiden avulla saat selville yhtiön taloudellisen tilanteen ja teknisen kunnon. Kummallakin on suuri vaikutus tuleviin asumiskustannuksiin.

Selvitä ainakin:

• yhtiövastikkeiden ja käyttökorvausten määrä (isännöitsijäntodistus ja talousarvio)
• vastikkeiden ja maksujen määräytymisperusteet (yhtiöjärjestys)
• huoneistoa rasittavat lainaosuudet ja vastikerästit (isännöitsijäntodistus)
• millaisia tuottoja ja kustannuksia taloyhtiöllä on (tilinpäätös ja talousarvio)
• energiankulutukset ja säästämisen toimenpide-ehdotukset (energiatodistus)
• millainen maksuvalmius taloyhtiöllä on? Tavoitteena on 2-3kk hoitovastikkeen määrä vastaava summa tasaamaan kustannusten kuukausittaisia vaihteluita ja yllättävien menojen varalle. (tilinpäätös)
• kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaiden ja taloyhtiön välillä (yhtiöjärjestys)
• käyttöoikeudet varastoihin, yhteistiloihin yms.(yhtiöjärjestys)
• autopaikkojen, saunavuorojen yms. saatavuus ja jakoperiaatteet (isännöitsijäntodistus, myyjä)
• tehdyt ja tulevat korjaukset, arvioidut korjauskustannukset tulevina vuosina, yhtiön kiinteistönpitoperiaatteet (Kunnossapidon periaateohjelma, PTS tai hallituksen selvitys kunnossapitotarpeista)

Asunto-osakkeiden omistus

Asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan asunnon kaupassa myydään asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita. Vaikka osakekirjaan on merkitty useita osakkeita (osakesarja esim. 1-24), ei yksittäisiä osakkeita voi myydä, ainoastaan koko sarja tai prosenttiosuuksia siitä (esim. 50 %).

Asunto-osakkeiden myymiseen tarvitaan kaikkien omistajien lupa, esim. kuolinpesän osakkailta. Alaikäisen tai muuten vajaavaltaisen puolesta luvan antaa maistraatti.

Aviopuolisoiden tai rekisteröidyssä parisuhteessa elävien yhteisen kodin myymiseen tarvitaan myös puolison suostumus, vaikka hän ei osakkeita omistaisikaan.

Isännöintiyritys pitää kirjaa osakkeiden omistajista asunto-osakeyhtiön osakerekisterissä. Rekisteriin merkityn omistajan nimen näet isännöitsijäntodistuksesta. Myyjän/myyjien tulee olla merkittynä taloyhtiön osakerekisteriin ko. osakesarjan omistajiksi. Ole yhteydessä kiinteistösihteeriin, mikäli merkinnät eivät ole ajan tasalla.

Lakitoimistoista saa apua, mikäli omistussuhteissa tai omistukseen liittyvissä asiakirjoissa on epäselvyyksiä.

Itse asuntoaan myyvä tarvitsee lisäksi lomakkeita tai malliasiakirjoja kuten ostotarjouslomakkeen ja kauppakirjapohjan. Lomakkeita saa kirjakaupoista ja netistä. Kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin myyjä ja ostaja tarkkoine yhteystietoineen, kaupan kohde, kauppahinta, kauppahinnan maksaminen, omistusoikeuden siirtyminen, huoneiston hallinnan siirtyminen, asunnosta aiheutuvien kustannusten siirtyminen, osakekirjojen luovutus, vakuudet, varainsiirtoveron maksuvelvollisuus, asunnon varusteet tai muu samassa kaupassa luovutettava omaisuus ja kaupan osapuolten allekirjoitukset.

Huomaa myös

Huomaa myös, että putkiremontin yhteydessä saatetaan joutua kylpyhuone tai keittiö purkamaan, jolloin ne palautetaan taloyhtiön kustannuksella vain perustasoon. Talossa, jossa putkiremontti on tulossa seuraavan 10 vuoden aikana, ei kannata sijoittaa suuria summia niihin.
Käy myyjän kanssa huolella läpi kaupan mukana siirtyvät varusteet ja muu omaisuus. Esimerkiksi rivitaloasunnoissa on joskus tullut riitaa, kun asuntopihan kasvien omistusoikeudesta ei ole sovittu.
Varmista myös, että myyjällä on oikeus asunnon myymiseen. Omistajatiedot näkyvät isännöitsijäntodistuksesta. Osakeluettelo on julkinen asiakirja, tarvittaessa voit tilata sen kiinteistösihteeriltä.

Ostajasta osakkaaksi

Ostajan on maksettava varainsiirtovero asunto-osakkeen kaupan jälkeen ja tehtävä varainsiirtoverosta ilmoitus verotoimistolle. Ilmoitus on tehtävä veron maksamiseen säädetyssä ajassa. http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Asunnon_osto/Asuntoosakkeen_osto(9170)
Taloyhtiölle pitää ilmoittaa omistajanvaihdoksesta ja vastikemaksuvelvollisuuden siirtymisestä ostajalle. Varainsiirtoveron maksamisen jälkeen ostaja merkitään asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon omistajaksi ja tätä varten toimitetaan isännöitsijälle kauppakirja ja selvitys veron maksamisesta. Kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin myyjä ja ostaja tarkkoine yhteystietoineen, kaupan kohde, kauppahinta, kauppahinnan maksaminen, omistusoikeuden siirtyminen, huoneiston hallinnan siirtyminen, asunnosta aiheutuvien kustannusten siirtyminen, osakekirjojen luovutus, vakuudet, varainsiirtoveron maksuvelvollisuus, asunnon varusteet tai muu samassa kaupassa luovutettava omaisuus ja kaupan osapuolten allekirjoitukset. Mikäli kaupan ehdot ovat ehdollisia, esim. omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaan maksettu, pitää osakerekisteröintiä varten toimittaa tiedot myös kauppahinnan maksamisesta. Huoltoyhtiölle ja isännöintiin tulee tehdä oma muuttoilmoitus, tiedot eivät siirry postin tai väestörekisterin muuttoilmoituksista. Esim. saunavuoroja, autopaikkoja jne. annetaan vasta, kun asukastiedot on merkitty tietojärjestelmiin. Huoltoyhtiö avaa oven avaimensa unohtaneelle ainoastaan, jos hänen tietonsa ovat talonkirjoissa.

Aiotko remontoida asuntoa ennen muuttoa?

Huoneiston remonteista tulee tehdä isännöintiyritykseen muutostyöilmoitus. Lain mukaan ilmoituksen käsittelyaika on enintään 1kk. Luvanvaraisia töitä ei saa aloittaa ennen kuin olet saanut muutostyöluvan ja sen mukana mahdollisia toteutusohjeita. Muutostyöilmoituksen voi jättää ainoastaan osakkeiden rekisteröity omistaja. Huolehdi siis omistuksesi rekisteröinnistä heti, jos suunnittelet remonttia.

Asunnon myyntiin valmistautuminen

Asunnon myyjällä on velvollisuus antaa ostajille tai välittäjälle kaikki tarvittava tieto asunnosta. Tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluu kaikki tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen ja hinnanmuodostukseen, joten ole rehellinen ja huolellinen tietoja antaessasi. Suurimman osan tiedoista saa isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä.

Myydessäsi asuntoa itse, tulee sinun hankkia asiakirjat itse. Neuvoja, ohjeita, malliasiakirjoja ja lomakkeita itsemyynnin tueksi löytyy internetistä. Jos käytät välittäjää, hankkii hän tarvittava asiakirjat ja huolehtii kauppakirjojen yms. laatimisesta. Tietoja Hyvästä välitystavasta ja luotettavista kiinteistönvälittäjistä saat Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton nettisivuilta. http://kvkl.fi/hyva_valitystapa.html

Tilaa asiakirjat ajoissa. Isännöitsijäntodistus toimitetaan 2-3 työpäivän kuluessa tilauksesta, pikatoimituksista peritään palveluhinnaston mukainen lisämaksu. Postitse toimitettavat asiakirjat voi maksaa laskulla. Asiakaspalvelustamme noudettaessa asiakirjat voi maksaa käteisellä tai kortilla. Mikäli aikaisempia asiakirjalaskuja on maksamatta, saa uusia tilauksia ainoastaan käteismaksua vastaan.

Tarkasta saamasi asiakirjat huolella. Kysy kiinteistösihteeriltä, mikäli epäilet tietojen oikeellisuutta tai niissä on ristiriitoja. Kaikki virallinen tieto on asiakirjoissa, isännöitsijällä ei ole mahdollisuutta antaa mitään epävirallista tietoa (esim. naapuruston rauhallisuudesta) tai lähteä arvailemaan, mitä tulevat yhtiökokoukset korjauksista tai vastikkeista päättävät.

Isännöitsijäntodistus on voimassa 3 kuukautta, jonka jälkeen tulee tilata uusi. Kaikkia liitteitä ei tarvitse uusia, jos välissä ei ole ollut yhtiökokousta.

Tietoa vastaavien asuntojen hintapyynnöistä saat muiden myyjien ilmoituksista. Toteutuneita kauppahintoja on Asuntojen.hintatiedot.fi-palvelussa http://asuntojen.hintatiedot.fi/haku/. Isännöitsijä ei voi antaa tietoja toteutuneista kauppahinnoista tai alueen hintatasosta, koska hänellä ei ole vertailukelpoista tietoa asuntojen kunnosta tai myyjän ja ostajan välisistä kaupan ehdoista.

Vaatimus huoneiston remonttien ilmoittamisesta ja rekisteröinnistä on ollut voimassa vasta 1.7.2010 lähtien, joten sitä ennen tehdyt korjaukset ja muutokset eivät isännöitsijäntodistuksessa näy, ne myyjän pitää selvittää itse.

Asetu mielessäsi ostajan asemaan ja mieti, mitä haluaisit tietää. Kannattaa selvittää yhteiset tilat sekä taloyhtiön tarjoamat palvelut ja niiden saatavuus etukäteen (esim. autopaikkojen hinnat, jakoperusteet ja jonotilanne). Velvollisuutesi on kertoa myös kaikki tiedossasi olevat ikävät asiat, jotka vaikuttaisivat asunnostasi kiinnostuneiden ostopäätökseen (esim. meluhäiriöt, hajuhaitat tai taloyhtiön riidat).

Espoon kaupungin nettisivuilta saa paljon tietoa alueen palveluista ja kaavoitustilanteesta.

http://www.espoo.fi/fi-FI

Joukkoliikenteen tiedot löytyvät esim. HSYn Reittioppaasta. http://www.reittiopas.fi/

Yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistuksen liitteenä

• Huoneiston virallinen koko (saattaa poiketa todellisesta pinta-alasta paljonkin)
• Huoneiston käyttötarkoitus
• Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden numerot
• Taloyhtiön hallussa olevat yhteiset tilat
• Yhtiövastikeperusteet
• Lunastuslausekkeet = osakkeiden luovuttamista mahdollisesti koskevat rajoitukset
• Mahdolliset kunnossapitoa koskevat määräykset (vastuunjako korjauksista ja niiden kustannusten jakautumisesta osakkaiden ja taloyhtiön välillä voi poiketa tavanomaisesta).

Kunnossapidon periaateohjelma, isännöitsijäntodistuksen liitteenä, jos taloyhtiölle on laadittu

• Minkä tyyppisiä korjauksia kiinteistö vaatii seuraavien vuosien aikana
• Miten toimenpiteet on parasta hoitaa
• Kuinka paljon korjausten arvioidaan maksavan ja kuinka korjaukset rahoitetaan

Asunnon pohjapiirros, tilataan erikseen asiakaspalvelusta

• Viivapiirros asunnon pohjasta mittakaavassa tai "ei mittakaavassa"